Este verano muchas comunidades se han topado con los costes de tener que adaptar su piscina a la normativa para prevenir la propagación del coronavirus. Contratar a una persona encargada de controlar el aforo o incrementar los servicios de limpieza suponen, en algunos casos, elevar la factura en varios miles de euros. ¿Cómo lidiamos con este gasto imprevisto?
Para empezar, el primer factor a tener en cuenta es el estado financiero de la comunidad. Si dispone de una tesorería saneada y fondos de reserva suficientes, podrá hacer frente a un coste adicional sin que suponga un esfuerzo mayor para los dueños de las viviendas. Cuando no haya hucha, habrá que girar una derrama y sumar a la cuotas ordinarias mensuales este pago.
Eso sí, para tomar este tipo de decisiones es necesario un pacto vecinal previo. “Hay que celebrar una junta extraordinaria con carácter urgente y adoptar un acuerdo para aprobar la derrama, porque la obligatoriedad de pago nace del acuerdo de la junta”, expone Patricia Briones, abogada del departamento jurídico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas (CAF) de Madrid.
Votaciones como esta presentarán discrepancias y diversas posturas entre los vecinos que podrían negarse a asumir el coste extraordinario, al no tratarse de una cuestión de obligado cumplimiento como podría ser la instalación de una rampa para facilitar la accesibilidad a personas mayores o con discapacidad.
Porque según se establece en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), son obligatorias y no requieren de acuerdo previo de la junta aquellas obras y actuaciones destinadas a garantizar la accesibilidad universal y a supresión barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad.
¿CUÁNDO ES OBLIGATORIO PAGAR UNA DERRAMA?
Además de por temas de accesibilidad, una derrama puede originarse por una tubería rota, un muro descolgado, una inspección técnica del edificio que acabe imponiendo una obra… Así pues, hay que tener en cuenta el tipo de decisión a valorar para saber si el propietario está obligado al pago. Tal y como explica Miguel Ángel Díez Rodrigo, abogado de Legalitas, además de las de accesibilidad hay que diferenciar otros dos tipos de derrama en función de la obra.
En primer lugar, las mejoras de conservación o seguridad, para las que hace falta que las tres quintas partes de los vecinos den su aprobación. “El que vote que no, no está obligado a pagar mientras la derrama no exceda de tres mensualidades de sus gastos, pero sí lo tienes que pagar si vas a disfrutar del servicio”, puntualiza Díez Rodrigo.
También son optativos los casos que se enumeran en el artículo 17.1, que comprende los relacionados con infraestructura para telecomunicaciones o suministros energéticos, así como para servicios comunes o privativos o el aprovechamiento de energía renovable. “Si votas en contra tampoco estás obligado a pagar”, señala el abogado de Legalitas, quien especifica que en cuestiones de este tipo la mayoría debe ser de un tercio.
¿Qué sucede en estos casos? El gasto se divide entre los que votan que sí, que asumen unos pagos más elevados y, en contrapartida, el propietario que vota en contra no se puede beneficiar del servicio o mejora, a no ser que lo pague posteriormente.
Además, en ocasiones en los estatutos figuran también excepciones. “Por ejemplo, si los garajes están exentos del gasto de la piscina, porque no participan de la misma, estarán exentos de todos los gastos derivados de la misma”, destaca Patricia Briones.
Una obra muy habitual, y de pago obligado, suele ser la instalación de un ascensor en una finca antigua donde subir escaleras se puede hacer muy costoso o directamente imposible para los propietarios de más edad. El coste del ascensor no varía de una comunidad a otra, pero sí será determinante el número de vecinos. Lo explica Miguel Ángel Díez: “No es lo mismo repartir la colocación de un ascensor entre 60 vecinos que entre 15. El precio es el mismo, pongamos que unos 200.000 euros, pero será más difícil asumirlo si son pocos vecinos y a lo que pagan de comunidad le tienen que añadir una derrama de 200 o 300 euros todos los meses”.
EL PROBLEMA DE LA MOROSIDAD
En este punto, desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas especifican que el impacto depende mucho del tipo de comunidad. “Si los propietarios van a límite con sus propios presupuestos, el administrador hará un girar cuotas lo más ajustadas a los gastos fijos que se están presupuestando. Por eso en cuanto hay un extra automáticamente tienes que girar una derrama, porque te quedas sin fondos”, explican.
¿Y qué ocurre cuando la comunidad se enfrenta a un gasto ineludible pero no puede afrontar el pago? “Se pide un crédito”, asegura Patricia Briones. “La comunidad solicita una financiación, aunque normalmente las empresas ofrecen facilidades de pago: las obras de una comunidad son interesantes porque son clientes que tarde o temprano van a volver y porque suponen ingresos importantes”, detalla la abogada.
El problema es distinto cuando es el vecino el que no puede hacer frente a la derrama. De hecho, tanto desde Legalitas como desde CAF indican que la reclamación de impagos es uno de los conflictos más frecuentes que suelen afectar a una comunidad. “Es el pago en general, porque hay mucha gente que no paga una derrama, pero también hay gente que no paga nada de nada, tampoco las cuotas ordinarias”, apunta Patricia Briones.
El nivel de impago por morosidad ascendía a más de 1.601 millones de euros en 2017, según los últimos datos disponibles del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España.
“La morosidad es el problema más frecuente en las comunidades”, corrobora Miguel Ángel Díez, de Legalitas. En estos casos, se suele dar un margen al propietario para que se ponga al día y, en el caso de que no salde sus cuentas, existe la posibilidad de optar por el procedimiento judicial, denominado monitorio, para reclamar las cuotas impagadas.
Fuente: byzness.elperiodico.com